전세계약 전 근저당 확인, 보증금을 지키는 첫 걸음
전세계약을 체결하기 전 가장 먼저 확인해야 할 핵심 정보는 바로 대출금(근저당권)과 선순위 보증금의 존재 여부입니다. 근저당이 설정된 집이 경매로 넘어가면 선순위 채권자가 먼저 돈을 받아가므로, 세입자의 보증금이 후순위로 밀려 돌려받지 못하는 대형 사고가 발생할 수 있습니다.
핵심 결론: 근저당 금액과 내 전세보증금의 합계가 매매 시세의 70%~80% 이하여야 안전하며, 계약 전 인터넷등기소를 통해 등기부등본(을구)을 직접 출력해 확인해야 합니다.
등기부등본 어디서 발급받고 어떻게 보나요?
등기사항전부증명서(등기부등본)는 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 모바일 앱을 통해 누구나 주소만 입력하면 700원(열람)에 손쉽게 확인할 수 있습니다. 집주인의 동의 없이도 24시간 언제든 확인이 가능합니다.
- 대법원 인터넷등기소 접속: 회원가입 또는 비회원으로 열람 신청 메뉴를 클릭합니다.
- 주소 검색: 계약하려는 부동산의 정확한 도로명 주소와 동·호수를 입력합니다.
- 표제부·갑구·을구 확인: 표제부에서 주소 및 면적, 갑구에서 소유자, 을구에서 근저당권(채권최고액)을 반드시 점검합니다.
깡통전세 예방을 위한 안전 기준 비교
매매가 대비 채권액과 전세보증금의 비율을 계산하는 것은 깡통전세를 피하는 가장 확실한 방법입니다. 아래 표를 참고하여 현재 계약하려는 주택의 위험도를 측정해 보세요.
| 안전 등급 | 근저당 + 전세금 비율 | 위험성 및 조치 사항 |
|---|---|---|
| 안전 (Green) | 매매가 대비 60% 이하 | 경매 진행 시에도 보증금 전액 보존 가능성 높음 |
| 주의 (Yellow) | 매매가 대비 60% ~ 70% | 보증보험 가입 필수 및 집주인 말소 조건 특약 권장 |
| 위험 (Red) | 매매가 대비 80% 이상 | 깡통전세 위험 매우 높음, 계약 제고 필요 |
다가구주택 '선순위 보증금' 확인하는 확실한 방법
원룸이나 다가구주택은 하나의 건물에 여러 가구가 거주하므로, 등기부등본의 근저당 외에도 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액(선순위 보증금)을 반드시 확인해야 합니다.
선순위 임대차 정보 확인 서류: 임대인의 동의를 얻어 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 '확정일자 부여현황'을 발급받으면 건물 전체 세입자의 확정일자와 보증금 액수를 파악할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 필수 체크리스트
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 근저당과 관련된 엄격한 요건을 충족해야 합니다.
- ✔️ 선순위 채권 비율: 선순위 채권(근저당)이 주택가격의 60% 이하일 것
- ✔️ 부채 비율: (선순위 채권 + 전세보증금) 합계가 주택가격의 90% 이하일 것 (2026년 강화 기준 반영)
- ✔️ 압류/가압류 여부: 등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령이 없을 것
전세계약 당일 및 잔금일 필승 당부사항
계약서를 작성할 때와 잔금을 치르는 날에도 방심해서는 안 됩니다. 잔금 당일 아침에 등기부등본을 재발급받아 그사이 새로운 근저당이 설정되지 않았는지 다시 확인해야 합니다.
특약사항 기재 팁: "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다"는 조항을 계약서에 명시하세요.
자주 묻는 질문
등기부등본 을구에 근저당권 채권최고액이 적혀있는데, 실제 대출금과 다른가요?
네, 채권최고액은 은행이 원금과 이자를 감안해 연체 위험에 대비하여 원금의 110%~120% 수준으로 설정한 금액입니다. 실제 남은 대출 원금을 정확히 확인하려면 집주인에게 '금융거래확인서' 또는 대출잔액증명서를 요청해야 합니다.
집주인이 잔금 받아서 근저당을 상환하겠다고 하는데 믿어도 되나요?
계약서 특약사항에 '잔금 지급과 동시에 근저당권을 전액 상환 및 말소한다'는 조건을 넣고, 잔금 당일 공인중개사와 함께 은행에 방문하여 동행 입금 및 말소 신청서 접수증을 직접 눈으로 확인하셔야 안전합니다.
전입신고와 확정일자는 언제 받는 것이 가장 좋은가요?
계약서를 작성하자마자 바로 확정일자를 먼저 받아두고, 잔금을 치르고 이사하는 당일 즉시 전입신고를 마쳐야 대항력(다음 날 0시 발효)과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
참고자료 및 링크
- 대법원 인터넷등기소 부동산 등기부등본 열람 및 발급, 확정일자 부여현황 조회 서비스 제공
- HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 가입 조건 및 보증 한도 안내
